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一個(gè)多月來(lái)，二級(jí)市場(chǎng)上，海博股份在各種多空因素交織中展開(kāi)股價(jià)拉鋸戰(zhàn)，用腳投票和急欲拉升的戲碼反復(fù)上演。
農(nóng)房借殼
7月21日，海博股份重大資產(chǎn)重組最終方案出爐。
公司公告稱(chēng)，通過(guò)資產(chǎn)置換及以8.96元每股價(jià)格向相關(guān)方發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，注入農(nóng)房集團(tuán)100%股權(quán)和農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)。并以不低于8.07元每股的價(jià)格，向不超過(guò)10名特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金26.09億元。置出資產(chǎn)總評(píng)估值為27.73億元，置入資產(chǎn)方面，農(nóng)房集團(tuán)100%股權(quán)評(píng)估價(jià)值為79.14億元，農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)評(píng)估值為0.79億元。上述交易完成后，海博股份將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代物流與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并行的雙主業(yè)上市公司。
按照相關(guān)方案，本次重組完成后，海博股份在保持現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展同時(shí)，將發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)、土地資源優(yōu)勢(shì)以及物流與地產(chǎn)的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)住宅地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)。
申銀萬(wàn)國(guó)對(duì)該重組方案持看多態(tài)度。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，重組完成后，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)將變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及現(xiàn)代物流，上市公司盈利能力將顯著提升。
此外，重組完成后，控股股東持股比例升至46.58%，配套融資用于上市公司業(yè)務(wù)發(fā)展。不考慮配套融資的情況下，上市公司總股本從重組前的5.10億股增至10.74億股。光明集團(tuán)新增股份約3.18億股，持股比例由目前的35.81%增加至約46.58%，與其子公司大都市資產(chǎn)、農(nóng)工商綠化合計(jì)持股比例約66.75%。
補(bǔ)償方案
事實(shí)上，重組預(yù)案中曾披露，農(nóng)房集團(tuán)增收不增利的主要原因在于2012年、2013年農(nóng)房集團(tuán)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)中，動(dòng)遷安置房收入占比較高，相較于普通商品房，動(dòng)遷安置房毛利率較低。
不過(guò)，看空者認(rèn)為，“僅以動(dòng)遷安置房毛利率低來(lái)解釋利潤(rùn)下滑，說(shuō)服力顯然不夠。農(nóng)房集團(tuán)早年的土地儲(chǔ)備，拿地價(jià)格都比較低，照理說(shuō)應(yīng)該有不錯(cuò)的毛利率。
另一個(gè)看點(diǎn)在于，最終方案中，農(nóng)房集團(tuán)、農(nóng)房置業(yè)的股東同時(shí)承諾，如公司于本次重組實(shí)施完畢當(dāng)年及之后兩個(gè)完整會(huì)計(jì)年度，實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)低于預(yù)測(cè)金額，則將以股份回購(gòu)注銷(xiāo)的方式對(duì)上市公司進(jìn)行業(yè)績(jī)補(bǔ)償。
方案披露，農(nóng)房集團(tuán)2014-2017年預(yù)測(cè)扣非后歸屬于母公司凈利潤(rùn)分別為6.06億元、9.08億元、12.52億元及13.53億元。農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)2014-2017年預(yù)測(cè)扣非后歸屬于母公司凈利潤(rùn)分別為0.81億元、0.53億元、0.30億元及0.15億元。同時(shí)，上市公司控股股東光明集團(tuán)承諾，將推動(dòng)上市公司在本次重組實(shí)施完畢后一年以?xún)?nèi)啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃或員工持股計(jì)劃。
光明集團(tuán)持股比例
“隱形大地主”
市場(chǎng)憧憬的另一個(gè)看點(diǎn)在于控股股東光明集團(tuán)的土地儲(chǔ)備。
據(jù)媒體報(bào)道，截至2011年3月，光明食品集團(tuán)所屬農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理的土地場(chǎng)域總面積約99.4萬(wàn)畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)（原南匯區(qū)域內(nèi)）和江蘇省大豐市、安徽省黃山市，其中上海市郊約51.3萬(wàn)畝，外省市約46.8萬(wàn)畝。
在上海市郊的51.3萬(wàn)畝土地中，光明集團(tuán)及集團(tuán)所屬子公司產(chǎn)權(quán)土地約12.2萬(wàn)畝，包括注入資本金土地約9.8萬(wàn)畝和劃撥土地約2.4萬(wàn)畝。除了農(nóng)業(yè)用地，光明食品集團(tuán)所屬各子公司在上海及全國(guó)各地，還擁有工商企業(yè)用地約1.65萬(wàn)畝。
申銀萬(wàn)國(guó)在*7研報(bào)中表示：“對(duì)接光明集團(tuán)，積極參與“退二進(jìn)三”。光明集團(tuán)旗下符合上海“退二進(jìn)三”計(jì)劃的存量土地，在上海市區(qū)有30 多快，面積上千畝，目前農(nóng)房集團(tuán)已經(jīng)參與的項(xiàng)目包括北外灘梅林正廣和大樓整體平移等。”
不過(guò)，如何盤(pán)活光明集團(tuán)的土地儲(chǔ)備存量，是*5的挑戰(zhàn)。
養(yǎng)老地產(chǎn)前景疑問(wèn)
有意思的是，市場(chǎng)對(duì)重組方案表現(xiàn)呈現(xiàn)反差。6月12日，重組預(yù)案公告復(fù)牌時(shí)，股價(jià)呈現(xiàn)跌停；而在7月22日，具體方案出爐時(shí)，股價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。
隨著投資者對(duì)方案的深入了解，市場(chǎng)投資者對(duì)重組態(tài)度分歧較大。看多者認(rèn)為，公司養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)前景看好。在“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”背景下，公司將以住宅地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)支撐，發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)，形成新的增長(zhǎng)亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)綜合性養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)、知青基地、智能健康醫(yī)療基地、休閑度假基地等養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈核心板塊。同時(shí)進(jìn)一步拓展物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
而看空者則認(rèn)為，農(nóng)房集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表并不好看。農(nóng)房集團(tuán)2011~2013年的營(yíng)業(yè)收入分別為44.64億元、62.4億元、100.59億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為5.02億元、4.8億元和3.39億元。
2014年7月，農(nóng)房集團(tuán)與光明食品（集團(tuán)）上海長(zhǎng)江總公司簽署了《光明養(yǎng)生莊園項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)框架協(xié)議》，協(xié)議約定通過(guò)雙方共同投資設(shè)立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目擬規(guī)劃使用土地約2000畝，選定崇明陳家鎮(zhèn)，標(biāo)志著農(nóng)房集團(tuán)正式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落戶(hù)崇明，與崇明綠色生態(tài)島的建設(shè)大背景相符，同時(shí)光明集團(tuán)在崇明有近五分之一的的土地資源，借此機(jī)會(huì)也是農(nóng)房集團(tuán)與光明集團(tuán)內(nèi)部的養(yǎng)老、都市農(nóng)業(yè)等眾多優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行協(xié)同與聚合。
養(yǎng)老地產(chǎn)被視為藍(lán)海，但迄今為止，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)仍未摸索出清晰的盈利模式，對(duì)農(nóng)房集團(tuán)來(lái)說(shuō)，這是必須邁過(guò)的一道檻。
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