當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的問(wèn)題討論了12年，一路演變之下，改革方案和側(cè)重點(diǎn)有所不同。
一直以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)稅的話(huà)題牽動(dòng)著國(guó)民的神經(jīng)。房地產(chǎn)稅的問(wèn)題討論了12年，一路演變之下，改革方案和側(cè)重點(diǎn)有所不同。
自2013年開(kāi)始，圍繞房地產(chǎn)稅的概念、內(nèi)涵、意義、功能、價(jià)值、作用、條件、立法、開(kāi)征等問(wèn)題的爭(zhēng)論不斷上升，最后都以正在研究中作為爭(zhēng)辯的結(jié)束。2015年12月7日人民日?qǐng)?bào)報(bào)道《房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了，收入將全部劃歸地方政府》。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引權(quán)威渠道信息，房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。
同時(shí)是網(wǎng)傳財(cái)稅改革*7的重磅消息，由房產(chǎn)稅合并土地使用稅形成的新稅種房地產(chǎn)稅立法草案已在抓緊起草，未來(lái)此稅種收入或全歸地方稅務(wù)所有，以緩解地方土地財(cái)政依賴(lài)。
2015年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、原財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，不動(dòng)產(chǎn)登記3月開(kāi)始實(shí)施，到2018年完成，也就是說(shuō)，2017年房地產(chǎn)稅開(kāi)征的配套條件應(yīng)該是對(duì)得上的。
根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，據(jù)華夏時(shí)報(bào)多方了解，房地產(chǎn)稅改革這項(xiàng)工作今年一直在進(jìn)行，只是至今改革的路徑還不明晰。
據(jù)悉，房地產(chǎn)稅是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)，也就是增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。另有權(quán)威渠道信息證實(shí)，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)牽頭抓緊起草，財(cái)稅部門(mén)配合立法。
在目前的方案設(shè)計(jì)中，只合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，這一改革思路是“小改”，意在減少改革阻力、確保房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)。
房地產(chǎn)稅改革的原則是對(duì)多套房、高端房進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。
作為國(guó)家稅制改革的重要組成部分，房地產(chǎn)稅改革是國(guó)家增加直接稅、降低間接稅，調(diào)節(jié)稅制結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)。
未來(lái)房地產(chǎn)稅將由地方稅務(wù)局征管，全部收入歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充，也有利于化解土地財(cái)政難題。
房地產(chǎn)稅開(kāi)征的消息又來(lái)了，一次比一次轉(zhuǎn)得更加有模有樣，究竟什么時(shí)候才會(huì)落地。老謝認(rèn)為，目前房地產(chǎn)稅真的開(kāi)征不了，因?yàn)槿狈Ψǘl件與開(kāi)征基礎(chǔ)及完善的稅種系統(tǒng)體系、評(píng)估技術(shù)，與土地制度、老百姓(603883,股吧)稅負(fù)壓力存在嚴(yán)重的沖突。
至少在2020年內(nèi)要開(kāi)征基本是不可能的，房地產(chǎn)稅涉及到立法、稅體系、技術(shù)、制度等問(wèn)題，需要長(zhǎng)時(shí)間的探索、研究。
*9是房地產(chǎn)稅的立法推進(jìn)緩慢，預(yù)計(jì)到2020年都無(wú)法完成，開(kāi)征房地產(chǎn)稅自然就不可能了。
第二是房地產(chǎn)稅草案與稅種體系仍需研究、討論、完善才能成熟。
第三是房地產(chǎn)稅的評(píng)估技術(shù)、人員仍需要提高、培訓(xùn)等。
第四是房地產(chǎn)稅的開(kāi)征基礎(chǔ)條件不存在，如不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。
第五是房地產(chǎn)稅有重復(fù)征稅的懷疑，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨呀?jīng)上交，再征稅，就是重復(fù)。
第六是中國(guó)的城市土地公有，房屋所有人只有70年土地使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，對(duì)缺乏所有權(quán)的對(duì)象征收房地產(chǎn)稅，從法理上說(shuō)不過(guò)去。
第七是現(xiàn)在總體稅負(fù)太高，不能再開(kāi)征新稅，不合理。
老謝認(rèn)為，房地產(chǎn)稅真的不能降房?jī)r(jià)，真的不能遏制投資性需求，真的不能實(shí)現(xiàn)老百姓的愿望。當(dāng)前，社會(huì)上也有一些呼聲，建議盡快開(kāi)征房地產(chǎn)稅，寄望于用征稅來(lái)降房?jī)r(jià)。一旦開(kāi)征必會(huì)轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者。
歷史經(jīng)驗(yàn)表明，持續(xù)征稅能抑制房?jī)r(jià)上漲。不要以為物業(yè)稅到房產(chǎn)稅最后到房地產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)，那些鼓吹用加稅的辦法把多余的房子騰到市場(chǎng)上的人，沒(méi)有比他們更傻的了。
*9是決定房?jī)r(jià)的不是稅收，是供求關(guān)系、土地制度、貨幣、人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市資源、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不是房地產(chǎn)稅。
第二是房地產(chǎn)稅改變不了供求關(guān)系、土地制度、貨幣、人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市資源、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
第三是房地產(chǎn)稅取代不了土地出讓金收入。
第四是房地產(chǎn)稅無(wú)法左右需要買(mǎi)房的人，更加不會(huì)導(dǎo)致人人拋房。第五是房地產(chǎn)稅的稅率不可能太高，否則會(huì)增加整體客觀稅率。
按照國(guó)際慣例，房產(chǎn)稅稱(chēng)物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，既包括流通環(huán)節(jié)征收的稅負(fù)也包括保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，因此對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的只是房地產(chǎn)稅的一部分。中國(guó)針對(duì)流通環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅比重較大，而對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅較少，因此流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅是重稅，保有環(huán)節(jié)是輕稅。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅只適用于商業(yè)辦公用房，并且是無(wú)差別征收，因此不存在累進(jìn)性質(zhì)，也沒(méi)有收入再分配作用。而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)較多，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅還包括交易稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，針對(duì)贈(zèng)與、繼承的相關(guān)稅收和房產(chǎn)登記時(shí)的印花稅等。
以上各類(lèi)稅收加總才是全部的房產(chǎn)稅。而當(dāng)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的政府征稅成本高昂，以重慶為例，其地方政府的稅收成本甚至高于稅收收益。
目前全國(guó)30多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議的部署，今年年底全部市縣要完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合。
各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開(kāi)，總是被市場(chǎng)與房地產(chǎn)稅聯(lián)系起來(lái)。從2003年開(kāi)始研究物業(yè)稅，經(jīng)過(guò)6年時(shí)間多地“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，按評(píng)估值征稅的技術(shù)相對(duì)成型；再加上不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，房地產(chǎn)稅開(kāi)征的條件日趨成熟。
按照國(guó)土資源部公布的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間表，2015年將健全配套制度；2016年全面形成制度體系；2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開(kāi)查詢(xún)。
一是不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)與試行，說(shuō)成是房地產(chǎn)稅的開(kāi)征來(lái)了。其實(shí)這是錯(cuò)誤的理解，房地產(chǎn)稅開(kāi)征與不動(dòng)產(chǎn)登記沒(méi)關(guān)系。
不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的最基礎(chǔ)內(nèi)容，而稅收問(wèn)題要根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國(guó)家依法決定。因而不等于說(shuō)有了不動(dòng)產(chǎn)登記就會(huì)收房地產(chǎn)稅，兩者沒(méi)有直接因果關(guān)系。
同樣，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不是打壓房?jī)r(jià)為目的，房?jī)r(jià)由供求關(guān)系、預(yù)期等因素決定，與不動(dòng)產(chǎn)登記也沒(méi)有直接因果關(guān)系。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)了，房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征是不可能的。
二是2013、2014、2015年都提到“加快房地產(chǎn)稅立法”的消息，說(shuō)成是房地產(chǎn)稅開(kāi)征要來(lái)了。
但是立法工作的推進(jìn)非常緩慢，并且沒(méi)有納入2015年立法規(guī)劃，說(shuō)明房地產(chǎn)稅立法是不可能在2017年完成，況且房地產(chǎn)稅草案都未形成。
即使到2020年內(nèi)，房地產(chǎn)稅的立法未必能夠完成，立法無(wú)法完成的情況下，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征根本不可能實(shí)現(xiàn)。2013年11月，十八屆三中全會(huì)全面深化改革的決定中，明確了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。
這終結(jié)了各方對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的猜想，房地產(chǎn)稅改革要立法先行。到了2014年6月，《深化財(cái)稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過(guò)。
隨后10月，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在《求是》撰文指出，房地產(chǎn)稅改革總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源。
2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;加快房地產(chǎn)稅立法”，“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。
2015年8月，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃宣布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，意味著房產(chǎn)稅立法正式進(jìn)入規(guī)劃階段。
*7調(diào)整過(guò)的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃本周向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃。
除了房地產(chǎn)稅法，一并被補(bǔ)充進(jìn)第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃的還有環(huán)境保護(hù)稅法、增值稅法、資源稅法、關(guān)稅法、船舶噸位稅法、耕地占用稅法等六大稅法，向外界釋放出稅收法定進(jìn)程提速的重要信號(hào)。
目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財(cái)政部配合立法。
中國(guó)以法律形式存在的稅法只有三部，其余15個(gè)稅種都是依據(jù)國(guó)務(wù)院條例的形式存在。要在2020年全面落實(shí)稅收法定原則，意味著未來(lái)平均每年要制訂三部左右的法律，立法工作量非常大。
房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅有著本質(zhì)的區(qū)別。重慶市政府、上海市政府于2011年1月28日起正式試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
中國(guó)古籍《周禮》上所稱(chēng)“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。對(duì)房屋征稅，我國(guó)自古有之。周期的“廛布”，唐朝的間架稅，清朝初期的“市廛輸鈔”、“計(jì)檁輸鈔”，清末和民國(guó)時(shí)期的“房捐”等，都是對(duì)房屋征稅。
1949年，中華人民共和國(guó)成立后，1950年1月政務(wù)院公布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。
1973年簡(jiǎn)化稅制，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對(duì)有房產(chǎn)的個(gè)人、外國(guó)僑民和房地產(chǎn)管理部門(mén)繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。
1984年10月，國(guó)營(yíng)企業(yè)實(shí)行第二步利改稅和全國(guó)改革工商稅制時(shí)，確定對(duì)企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。同時(shí)，鑒于中國(guó)城市的土地屬于國(guó)有，使用者沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。
1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅。美國(guó)房產(chǎn)稅稅率大約是0.8%-3%。其政府公共部門(mén)、教育組織等所有或占有的物業(yè)全面性免稅。
美國(guó)各州對(duì)于自用住宅免稅額方式不盡相同。加州是對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予一個(gè)固定金額免稅額。有些州是按財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予某一比例免稅額，如麻省給予20%，印地安納州給予4%。
因此，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開(kāi)始實(shí)施。
2003年10月，十六屆三中全會(huì)首次提出物業(yè)稅的設(shè)想，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。隨后，包括北京、深圳等在內(nèi)共計(jì)１０個(gè)省市開(kāi)始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。
當(dāng)時(shí)改革思路是物業(yè)稅為財(cái)產(chǎn)稅，為完善中國(guó)稅制，參照國(guó)際慣例按評(píng)估值征收。
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)跟“房”和“地”都密切相關(guān)，兩者難以切割，所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種——房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，兩者合并而來(lái)。
在房?jī)r(jià)高企的2009年和2010年，一提房地產(chǎn)調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制，每每都有物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的身影。2011年初，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，上海、重慶兩地推行針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。
上海試點(diǎn)方案主要針對(duì)新購(gòu)住房，新購(gòu)住房超過(guò)劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點(diǎn)方案調(diào)節(jié)意圖更明顯，主要針對(duì)高檔住宅和獨(dú)棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對(duì)待了本地戶(hù)籍人口和非戶(hù)籍人口，非戶(hù)籍人口征稅門(mén)檻更低。