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筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
企業(yè)取得的返還款3,000萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。
企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
(四)契稅
企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
二、會計處理
土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用時，企業(yè)應(yīng)做其他業(yè)務(wù)收入處理。
收到返還款時：
借：銀行存款3,000
貸：其它業(yè)務(wù)收入3,000
第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）
公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。
此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。
企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3,000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。
一、相關(guān)稅務(wù)處理：
?。ㄒ唬I業(yè)稅
此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設(shè)施。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。
此業(yè)務(wù)返還款3,000萬元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納營業(yè)稅（3,000*5%）150萬元。
返還款3,000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營業(yè)稅
?。ǘ┢髽I(yè)所得稅
根據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第十八條規(guī)定：“ 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。
企業(yè)取得返還款3,000萬元，應(yīng)直接抵扣該項目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
?。ㄈ?、土地增值稅
企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10,000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則】第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
企業(yè)取得的返還款3,000萬，土地增值稅清算時，
1、如可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計算土地增值稅清算收入。
2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3,000萬補(bǔ)償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
(四)契稅
企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
二、會計處理
土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。
收到返還款時：如是補(bǔ)貼行為：
借：銀行存款3,000
貸：開發(fā)成本3,000
或、如是購買行為：
借：銀行存款3,000
貸：營業(yè)收入3,000
第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人
目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補(bǔ)貼等等。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3,000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補(bǔ)貼。
一、相關(guān)稅務(wù)處理：
(一)營業(yè)稅
【營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則】第三條規(guī)定：“條例*9條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益”。
本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營業(yè)稅。
丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3,000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營業(yè)稅。
?。ǘ┢髽I(yè)所得稅
本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。
丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補(bǔ)貼3,000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進(jìn)行判定：
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定：（二）對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。
財稅[2011]70號＜關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知＞對此進(jìn)一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：
?。ㄒ唬┢髽I(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；
?。ǘ┴斦块T或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；
?。ㄈ┢髽I(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算”。
本案例業(yè)務(wù)屬于政府財稅【2011】70號文件所稱的“不征稅收入”所對應(yīng)的財政性資金范疇。
如符合財稅【2011】70號的三個條件，應(yīng)作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
如不符合財稅【2011】70號的三個條件，則不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。
?。ㄈ┩恋卦鲋刀愐?guī)定
房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10,000萬元后，全額計入開
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