投資性房地產(chǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是企業(yè)“買(mǎi)來(lái)收租或等升值”的不動(dòng)產(chǎn)。這類(lèi)資產(chǎn)的核心目的不是自用，而是通過(guò)出租賺取穩(wěn)定租金，或者囤著等地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲后賣(mài)出賺差價(jià)。例如：
某公司買(mǎi)下一棟寫(xiě)字樓，不自用也不賣(mài)，而是租給其他公司辦公，每月收租金；企業(yè)購(gòu)入一塊地皮，計(jì)劃等周邊開(kāi)發(fā)成熟后高價(jià)轉(zhuǎn)讓。
這類(lèi)資產(chǎn)與“自用廠房”“待售商品房”有本質(zhì)區(qū)別，需滿足特定條件才能被會(huì)計(jì)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
?確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的五大核心條件
需同時(shí)滿足以下條件：
?1.持有目的明確：為賺租金或資本增值
?通俗解釋?zhuān)浩髽I(yè)必須證明持有房產(chǎn)的目的是為了長(zhǎng)期收租或等待升值，而不是自用或短期倒賣(mài)。
?例子：
某酒店集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)公寓改造成長(zhǎng)租公寓，簽訂3年租約收租；
開(kāi)發(fā)商購(gòu)入工業(yè)用地，明確在董事會(huì)決議中寫(xiě)明“持有待增值后轉(zhuǎn)讓”。
?排除情形：
自用辦公樓（用于日常辦公）；
房地產(chǎn)公司待售的商品房（屬于存貨）。
?2.可單獨(dú)計(jì)量和出售
?通俗解釋?zhuān)嘿Y產(chǎn)必須能明確劃分邊界，且轉(zhuǎn)讓時(shí)不影響其他資產(chǎn)。
?例子：
企業(yè)將一棟樓的第5層出租，該樓層有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證和出入口；
一塊地皮的四至范圍清晰，可單獨(dú)交易。
?排除情形：
與自用部分混用且無(wú)法分割（如共享電梯的辦公樓部分出租）；
租入后再轉(zhuǎn)租的“二房東”模式（無(wú)產(chǎn)權(quán)）。
?3.經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)
?通俗解釋?zhuān)浩髽I(yè)有合理依據(jù)預(yù)期能收到租金或賣(mài)出高價(jià)，不能是“空頭支票”。
?判斷依據(jù)：
已簽訂租賃合同且客戶(hù)信用良好；
地皮位于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，升值預(yù)期明確。
?排除情形：
客戶(hù)頻繁拖欠租金或?yàn)l臨破產(chǎn)；
持有的土地被認(rèn)定為“閑置土地”（無(wú)法開(kāi)發(fā)且無(wú)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃）。
?4.成本能夠可靠計(jì)量
?通俗解釋?zhuān)浩髽I(yè)能準(zhǔn)確算清購(gòu)買(mǎi)或建造房產(chǎn)花了多少錢(qián)。
?操作要點(diǎn)：
外購(gòu)房產(chǎn)：包括買(mǎi)價(jià)、稅費(fèi)、中介費(fèi)等直接支出；
自建房產(chǎn)：涵蓋材料、人工、工程管理等必要成本。
?排除情形：
以非貨幣資產(chǎn)交換取得，但無(wú)法確定公允價(jià)值；
通過(guò)捐贈(zèng)獲得，且無(wú)可靠憑證證明成本。
?5.公允價(jià)值或成本模式可穩(wěn)定適用（后續(xù)計(jì)量條件）?
?通俗解釋?zhuān)浩髽I(yè)需選擇一種會(huì)計(jì)方法持續(xù)核算資產(chǎn)價(jià)值，不能隨意變更。
?兩種模式：
?成本模式：類(lèi)似固定資產(chǎn)，每年計(jì)提折舊，減值時(shí)調(diào)整賬面價(jià)值；
?公允價(jià)值模式：按市場(chǎng)價(jià)每年重估，增值或貶值直接影響利潤(rùn)。
?限制：
一旦選用公允價(jià)值模式，不得轉(zhuǎn)回成本模式；
需有活躍市場(chǎng)支持公允價(jià)值（如一線城市核心地段寫(xiě)字樓）。
?實(shí)務(wù)中的典型爭(zhēng)議與注意事項(xiàng)
?1.空置房產(chǎn)的認(rèn)定
?規(guī)則：若企業(yè)計(jì)劃出租但暫時(shí)空置（如裝修期），仍可視為投資性房地產(chǎn)；但若空置超1年且無(wú)出租計(jì)劃，需重新分類(lèi)。
?例子：某商場(chǎng)因招商困難空置半年，但已啟動(dòng)新招租方案，仍按投資性房地產(chǎn)核算。
?2.部分出租的拆分處理
?規(guī)則：同一建筑物部分出租、部分自用，若可獨(dú)立計(jì)量（如分樓層出租），出租部分單獨(dú)確認(rèn)；若無(wú)法分割（如共享大堂），整體視為自用資產(chǎn)。
?3.持有目的的動(dòng)態(tài)調(diào)整
?風(fēng)險(xiǎn)：若企業(yè)中途改變計(jì)劃（如將出租寫(xiě)字樓改為自用總部），需將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”，并按轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值入賬。
