投資性房地產(chǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是企業(yè)“專門用來(lái)收租或等升值的不動(dòng)產(chǎn)”。這類資產(chǎn)的核心目的不是自用或銷售，而是通過(guò)租金收入或資產(chǎn)增值獲取長(zhǎng)期收益。例如，某公司買下一棟寫字樓不自用，而是整租給其他企業(yè)辦公，每月收取租金；或者囤一塊地皮等周邊開(kāi)發(fā)后高價(jià)賣出，這類行為涉及的資產(chǎn)都屬于投資性房地產(chǎn)。
?屬于投資性房地產(chǎn)的三大范圍根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》其范圍包括以下三類：
?1.已出租的土地使用權(quán)
通俗解釋：企業(yè)自己擁有土地所有權(quán)或使用權(quán)，并將其出租給他人使用。
例子：
某工廠購(gòu)入一塊工業(yè)用地，暫時(shí)用不上，便租給物流公司建倉(cāng)庫(kù)，每月收租金。
開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式獲得商業(yè)用地后，直接以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租給超市使用。
特殊情形：
若土地租約到期暫時(shí)空置，但企業(yè)仍計(jì)劃繼續(xù)出租，仍視為投資性房地產(chǎn)；
?不屬于的情形：租入他人土地再轉(zhuǎn)租（如“二房東”模式）。
?2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
通俗解釋：企業(yè)買地不是為了蓋樓或自用，而是囤著等地價(jià)上漲后賣出賺差價(jià)。
例子：
某公司購(gòu)入城市新區(qū)地塊，計(jì)劃等地鐵開(kāi)通、周邊配套完善后高價(jià)轉(zhuǎn)讓；
企業(yè)通過(guò)拍賣獲得住宅用地，但因政策限制暫未開(kāi)發(fā)，等待市場(chǎng)升溫。
關(guān)鍵限制：
?必須為企業(yè)自有土地，政府認(rèn)定的“閑置土地”（如超過(guò)1年未動(dòng)工）不在此列；
需有明確證據(jù)表明企業(yè)持有目的是增值（如董事會(huì)書面決議）。
?3.已出租的建筑物
通俗解釋：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的房屋、寫字樓等，專門用于出租收租。
例子：
開(kāi)發(fā)商建好一棟寫字樓后，不自用也不出售，而是整體出租給多家公司辦公；
酒店集團(tuán)購(gòu)買公寓樓改造成長(zhǎng)租公寓，按月收取租金。
特殊情形：
企業(yè)將自用辦公樓的一部分出租（如騰出兩層），若該部分可單獨(dú)計(jì)量租金和面積，則出租部分算作投資性房地產(chǎn)；
?不屬于的情形：企業(yè)自營(yíng)的酒店（靠客房服務(wù)盈利，而非單純出租）。
?不屬于投資性房地產(chǎn)的常見(jiàn)情形
以下資產(chǎn)看似符合條件，但根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需排除在外：
?1.自用房地產(chǎn)
?定義：用于生產(chǎn)、辦公或提供服務(wù)的資產(chǎn)。
例子：
企業(yè)的廠房、辦公樓、員工宿舍；
自行經(jīng)營(yíng)的飯店、商場(chǎng)（如企業(yè)靠餐飲服務(wù)盈利，而非單純出租場(chǎng)地）。
?2.作為存貨的房地產(chǎn)
?定義：房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而持有的商品房或土地。
例子：
開(kāi)發(fā)商待售的樓盤、在建的商品房；
房地產(chǎn)公司持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的商品房（因?qū)儆诖尕浶再|(zhì)）。
?3.轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)
?定義：企業(yè)租入他人的土地或建筑物后再轉(zhuǎn)租。
例子：
某公司租下商場(chǎng)的一層樓，分租給多個(gè)小商戶（屬于“二房東”，不算投資性房地產(chǎn)）。
?4.部分自用且無(wú)法單獨(dú)計(jì)量的房地產(chǎn)
?定義：同一建筑物部分出租、部分自用，但無(wú)法明確分割。
例子：
企業(yè)將辦公樓的一半出租，但水電、電梯等設(shè)施共用，無(wú)法單獨(dú)核算租金成本。
