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住宅建設標準》的普通標準住宅并且該住宅按照《暫行條例》的規(guī)定所計算的增值率不超過20%免于征收土地增值稅外，銷售其他類型的不動產均可以就“納稅時點”進行籌劃?？捎糜诨I劃的節(jié)點主要有：
A、利用物業(yè)類型概念的不明確性，在項目前期辦理立項批文、規(guī)劃許可證、預售許可證時等前期工作時，注意盡量避免在文件上出現“飯店、寫字樓、別墅、商住”等不能免征、減征土地增值稅的字眼，可以使用概念較廣泛的“住宅”。為以后向稅務機關申請免予預征創(chuàng)造條件；
B、利用對銷售不同物業(yè)類型實行不同預征率的規(guī)定，在向稅務部門報備項目材料及申報時，可以合理地調整相關內容，以使整體預征率最低。因為，項目設計的更改是正常的經營行為，報備資料與實際建設情況不一致是正?，F象。而且，在年度中間少申報預征稅款不構成《征管法》所規(guī)定的“偷稅”要件；
C、利用相關規(guī)定對匯算時間的模糊規(guī)定，企業(yè)可以比較實際預征稅款額和預計匯算額的大小，確定申請匯算的a1時間；
D、利用相關規(guī)定對匯算“項目”的模糊規(guī)定，可以對構成項目整體的各個棟號進行組合，選擇整體稅負最小的a1組合，在財務核算時縮小或擴大“項目”概念，成本核算對象可以是單棟、多棟或項目整體。注意不同預征率的單項不能不能構成一個組合。在選擇以多棟或項目整體作為計稅對象時，財務在建安成本的帳務核算時，注意以與計稅對象相對應的決算作為入帳依據，該決算是以計稅對象為整體編制的，而不是獨立棟號單獨決算的匯總。目的是避免稅務機關對計稅對象進行調整；
E、預提成本費用時，應當根據項目的實際情況，確定成本費用在時間上是前置還是后置，是多提還是少提（多提意味著成本費用前置，少提意味著成本費用后置）。這不僅影響納稅的時點，而且更多地影響到納稅總額。比如，先開發(fā)銷售臨街店面，后開發(fā)銷售非臨街住宅，應當多預計以后將要發(fā)生的配套費用，使臨街店面承擔較多的成本，非臨街住宅承擔較少的成本；
F、合理選擇成本費用分攤的三種方法，確定使整體稅負最低的分攤標準。比如，分攤高層寫字樓與多層住宅的土地成本時，就應當選擇以“建筑面積”做為分攤標準，將大部分土地成本攤進寫字樓的成本，使寫字樓的增值率較低。
G、利用相關法規(guī)對匯算時間沒有硬性規(guī)定的缺陷，在項目實際應繳稅款大于預征稅款的情況時，可以無限長的延長匯算時間。
2、納稅總額的籌劃
總額的籌劃節(jié)點與時點的籌劃節(jié)點基本一致。以下說說會計核算過程中影響納稅總額需要注意的技巧：
1）計稅增值額的計算公式
計稅增值額=銷售收入-（取得土地使用權所支付的金額+土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公共配套設施費+開發(fā)間接費用）*（1+20%）-與轉讓房地產有關的稅金-與房地產開發(fā)項目有關的、規(guī)定比例內的銷售費用、管理費用、財務費用（以上減項稱扣除項目金額）
增值率=計稅增值額/扣除項目金額之和
應繳土地增值稅額=計稅增值額（非實際增值額）*適檔稅率（0、30%、40%、50%、60%）-速算扣除數
2）通過以上的計算，會計核算上的焦點是在滿足內部管理需要的前提下，盡量降低“計稅增值額”的數額：
A、銷售收入：不要將代收的費用計入銷售額；注意折扣的處理方法（在營業(yè)稅中已經說明）；
B、在不違反稅法規(guī)定的情況下，盡量擴大20%部分的計算基數，特別是“開發(fā)間接費用”與“管理費用”的劃分；
C、利息支出：注意預計實際支付的利息與按5%比例計算的利息費用的比較，選擇更大的一項作為扣除數。
總之，進行土地增值稅的籌劃，財務部門應當在項目的前期工作時就開始介入，在不影響項目建設審批的前提下，充分利用以上提到的方法。并在開發(fā)開始、納稅義務發(fā)生前，充分收集所有項目的資料，預先作好籌劃，按照籌劃的結果設置會計核算科目，核算經營成果，實現最理想的節(jié)稅效果。
第三節(jié) 企業(yè)所得稅的籌劃
2003年國家稅務總局83號文件的頒布，不僅大幅度提高了預售收入的利潤率，而且對開發(fā)企業(yè)如何計征所得稅做出了詳細的規(guī)范，在很大程度上提高了房地產開發(fā)企業(yè)的實際稅負。所以，合理籌劃所得稅的納稅義務發(fā)生時間和應納稅總額，顯得尤為重要。
一、法規(guī)依據
1、所得稅暫行條例及實施細則；
2、稅收征收管理法；
3、國稅發(fā)[2003]83號文件
4、北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知
二、籌劃的要點
所得稅的在納稅時點的籌劃與土地增值稅是一致的。以下僅就所得稅在納稅總額方面進行探討。
1、利用法規(guī)對“成本核算對象”未做具體規(guī)定的空白點，若項目預計利潤率高于預征點（15%），則擴大“成本核算對象”，拖延匯算時間，如以整個項目作為成本核算對象；若項目預計利潤率低于預征點，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實現用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。
2、利用文件對土地成本、間接成本分攤方法的多樣性（占地面積、建筑面積、工程概算等方法），及時估算不同物業(yè)類型可能形成的利潤額，在利潤額高的分項項目中多分配成本費用，在利潤額低的分項項目中少分配成本費用，使企業(yè)總體稅負最低（與土地增值稅的籌劃思路一致）；
3、利用文件對土地征補費、公共設施配套費、基礎設施費在成本對象完工前后的不同處理規(guī)定，可以合理安排配套設施及基礎設施工程的決算時間，在已銷售項目利潤較低的情況下，推遲決算時間，反之相反，合法調低總體稅負；
4、利用文件在計算“單位工程成本”時對“總可售面積”沒有規(guī)定的空白，企業(yè)可以根據項目的實際情況，在設計面積、建筑面積、實測面積中選擇最有利的成本分攤依據，合法調低總體稅負。
5、同一項目分期先后滾動開發(fā)的，經常會發(fā)生前面開發(fā)的產品已經銷售，而整個項目的基礎設施、配套設施等尚未全部竣工的情況。此時，基礎設施、配套設施建設費根據權責發(fā)生制原則可以依預算預提并分攤，少攤或多攤也是調節(jié)項目利潤的方法之一。
6、另外，待攤費用的分攤方法、固定資產的折舊方法、匯總管理費、銀行借款外的其他借款的利息支出等，也是減少稅前利潤的方法，應當注意利用。
最后，納稅籌劃的實施是一個系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財務部門就能夠獨立完成的，它需要企業(yè)內部各部門的緊密合作。而且，稅務籌劃的基本點介于合法與違法之間，在實際工作中還需要取得稅務部門的默許，所以，與稅政科（稅務局負責解釋稅收法規(guī)的科室）在專業(yè)上的及時溝通并保持良好的工作關系，也是納稅籌劃得以順利實施的關鍵。
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