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一、增值稅處理
問：客戶購房送家電、家具，開發(fā)商賬務(wù)如何處理？是否涉及增值稅？
答：《增值稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。
《增值稅暫行條例實施細則〉第十六條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：
?。ㄒ唬┌醇{稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；
?。ǘ┌雌渌{稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；
?。ㄈ┌唇M成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格＝成本×（1+成本利潤率）
屬于應征消費稅的貨物，其組成計稅價格中應加計消費稅額。
公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。
《增值稅若干具體問題的規(guī)定》（國稅發(fā)[1993]154號）規(guī)定，納稅人因銷售價格明顯偏低或無銷售價格等原因，按規(guī)定需組成計稅價格確定銷售額的，其組價公式中的成本利潤率為10%.但屬于應從價定率征收消費稅的貨物，其組價公式中的成本利潤率，為《消費稅若干具體問題的規(guī)定》中規(guī)定的成本利潤率。
依據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商采取購房送家電、家具促銷方式，將外購的家電、家具無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物，按照組成計稅價格繳納增值稅。
例如：房產(chǎn)價值200萬元，開發(fā)商外購家電家俱2萬元（不含稅），實收100萬元（房地產(chǎn)企業(yè)屬不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，可選擇按一般納稅人或小規(guī)模納稅人納稅）。
一般納稅人應繳納增值稅＝2×（1+10%）×17%＝0.374（萬元）；
小規(guī)模納稅人應繳納增值稅＝2×（1+10%）×3%＝0.066（萬元）。
賬務(wù)處理如下：
1、按一般納稅人處理時：
購進環(huán)節(jié)：
借：庫存商品 20000
應交稅費——增值稅（進項稅額） 3400
貸：銀行存款 23400
實現(xiàn)收入：
借：銀行存款 1000000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 1000000
結(jié)轉(zhuǎn)成本：
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
轉(zhuǎn)銷家電家俱：
借：銷售費用 23740
貸：庫存商品 20000
應交稅費——增值稅（銷項稅額）3740
2、按小規(guī)模納稅人處理時：
購進環(huán)節(jié)：
借：庫存商品 23400
貸：銀行存款 23400
實現(xiàn)收入：
借：銀行存款 1000000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 1000000
結(jié)轉(zhuǎn)成本：
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
轉(zhuǎn)銷家電家俱：
借：銷售費用 24060
貸：庫存商品 23400
應交稅費——增值稅（銷項稅額） 660
二、土地增值稅的處理
再問：如果總銷售收入中含家電、家具收入（合同中不說明是贈送），購買家電、家具費用可否記入開發(fā)成本？如銷售合同中說明是贈送家電、家具，購買家電家具費用計入銷售費用嗎？
答：《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
根據(jù)上述規(guī)定，不屬于以建筑物為載體的附屬設(shè)備家電、家具，不論銷售合同如何約定，都不能作為房地產(chǎn)“開發(fā)成本”處理。
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