隨著我國住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，農村人口城市化的加快，房地產業(yè)的社會需求及其在國家產業(yè)結構中的位置日漸突出。房地產行業(yè)已經成為拉動經濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。但由于種種原因，房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴重，已經成為稅務部門日常管理的難點和社會關注的熱點……

　　一、房地產企業(yè)偷逃稅現象嚴重

　　自國家實行土地有償出讓、轉讓制度以來，房地產市場發(fā)展迅猛，私人擁有房地產的數量不斷上升，全國房地產開發(fā)投資增長強勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產業(yè)相比，我國房地產稅收收入的增長卻十分有限。據統(tǒng)計，1998～2003年，我國房地產開發(fā)經營總收入和財政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，而與此密切相關的房地產稅收雖然絕對量增長也較快，但稅收額占整個財政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長非常有限，這與近年來整個國民經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調。再從國家稅務總局公布的“2006年度中國企業(yè)所得稅納稅百強排行榜”看，竟然沒有一家房地產企業(yè)入圍。由此可見房地產行業(yè)發(fā)展與稅收增長是嚴重失衡的。

　　房地產企業(yè)存在大量的偷逃稅收問題。例如2003年南京市在房地產業(yè)稅收專項檢查中發(fā)現，被查的88戶房地產企業(yè)有87戶存在問題；偷逃稅的房產企業(yè)竟然達九成以上。而且，令當地稅務部門不解的是，多數開發(fā)企業(yè)向稅務機關申報的是“微利”或者“虧損”。同樣在2003年，北京市地方稅務局對北京市房地產行業(yè)進行了專項檢查，檢查發(fā)現被查的58家企業(yè)中，96%存在問題。“這早就是一個公開的秘密！”杭州市某房地產企業(yè)副總不以為然表示，“你讓房產企業(yè)都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”由于房地產企業(yè)存在嚴重偷逃稅款問題，國家稅務總局下發(fā)的國稅發(fā)[2005]12號文件，將房地產行業(yè)連續(xù)5年定為全國稅收專項檢查的重點，這說明房地產行業(yè)偷逃稅問題的嚴重性。

　　二、房地產企業(yè)偷逃稅的主要手段

　　通過近年來對房地產企業(yè)稅收專項檢查和涉稅案件的審理，我們發(fā)現目前房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，形式多樣，常見的大致可歸納為以下幾種。

　?。ㄒ唬⒑戏ㄊ杖朕D移或不記營業(yè)收入偷逃稅款

　　一是房地產開發(fā)企業(yè)通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產企業(yè)與外單位簽訂聯合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價值不按規(guī)定確認銷售收入，不按規(guī)定申報納稅。

　　二是房地產企業(yè)以商品房或門面房沖抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大，資金短缺嚴重，而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標項目，經常出現與房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場的現象。房子建成后，房地產企業(yè)就以相應等值的商品房或門面房沖抵建安工程款，以此抵免營業(yè)額，偷逃營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

　　三是房地產企業(yè)通過代收各種“初裝費”及基金不記收入偷逃稅款。按現行房地產開發(fā)企業(yè)運作方式來看，房地產開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等等各種費用。現行營業(yè)稅政策規(guī)定，營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用，包括代收、代墊款項。而房地產開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實際沒有取得代收代墊款項收入為由不進行納稅申報。

　?。ǘ┩ㄟ^土地評估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款

　　按照建設部門的有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的資質規(guī)定了注冊資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質等級越高。目前房地產企業(yè)有相當一部分是民營企業(yè)性質的有限責任公司，這些企業(yè)在初建時其注冊資本不大。為了提高資質，這些規(guī)模較小的房地產開發(fā)企業(yè)利用購進的土地經初步“三通一平”開發(fā)后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，一方面增大注冊資本，提高資質，另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基。還有些房地產開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結做假，虛增成本，多計成本偷逃稅款?，F行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實行由稅務征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數地方把建安營業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機。房地產開發(fā)商用支付3.3%營業(yè)稅及附加的代價，就可以輕松的偷逃33%的企業(yè)所得稅。

　?。ㄈ┎扇?ldquo;真借款、假按揭”偷逃稅款

　　隨著銀行經營方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務項目，成為房地產銷售業(yè)務中的主要方式。有的房地產企業(yè)為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長期借款記賬，偷逃國家稅款。

　?。ㄋ模├媒ò补?、銷售公司等關聯企業(yè)進行偷逃稅款

　　隨著經濟發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)也在向集團化方向發(fā)展，即房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業(yè)務分離出去，經營其房產開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務、廣告業(yè)務等；物業(yè)公司則代收房產開發(fā)公司一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。這些關聯企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。

　?。ㄎ澹┤藶樵斐少~務核算混亂進行偷逃稅款

　　其手段主要有以下幾種：

　　一是不結轉收入，不核算成本。房地產開發(fā)資金使用成本較高，應繳納稅款金額較大，部分房地產企業(yè)為節(jié)省財務費用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從近兩年對廬陽區(qū)所轄房地產開發(fā)企業(yè)的調查、評估情況看，普遍存在預收款不結轉收入申報納稅的情況，其中合肥祥源房地產開發(fā)有限公司涉及到的企業(yè)所得稅稅額達670萬元。

　　二是不按財務制度和稅法規(guī)定確認收入的實現和開發(fā)成本的結轉，而是根據企業(yè)的經營、融資的需要隨意確認收入和結轉成本。 國稅發(fā)[2006]31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效地遏制了企業(yè)故意延遲結轉收入的現象。

　　三是利用行業(yè)特點，人為調整成本。房地產開發(fā)公司往往利用房地產項目開發(fā)時間長的特點，將幾個開發(fā)項目不易區(qū)分的成本混在一起，設置一個“共同費用”賬戶，不按照權責發(fā)生制原則和配比原則結轉經營成本，根據收入情況利用“共同費用”賬戶隨意調整成本，形成 “明虧暗盈”，達到偷逃稅款的目的。

　　（六）通過“預提費用”虛增成本偷逃稅款

　　根據預提費用年末不得留有余額的規(guī)定及權責發(fā)生制原則，對開發(fā)建設周期比較長的房地產開發(fā)的預提費用，應按照稅法有關規(guī)定，區(qū)別不同情況進行處理。但許多房地產公司“預提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結余。此類房地產開發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本：一是按照規(guī)定的*6限額計列各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關費用；二是繼續(xù)提取國家已取消的收費，形成應付而付不出的各項費用長期掛賬，通過“預提費用”等往來賬戶記入開發(fā)成本，從而達到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

　　（七）利用內外資企業(yè)稅收政策的不同少交稅款

　　由于我國房地產稅制采取了“內外有別，兩套稅制并存”的政策，主要表現在：對內資房地產企業(yè)開征企業(yè)所得稅，而對涉外

 　　　　

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